Vermieter aufgepasst: Mieter haftet für starke Vergilbungen durch Rauchen!
Rauchen ist „des einen Freud und des anderen Leids“, wie es in der bekannten Redewendung heißt.
Spätestens wenn die Mieter ausziehen sorgt das Thema rauchen oft für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, denn für viele rauchende Mieter gehört der blaue Dunst in der gemieteten Wohnung dazu. Für Vermieter hingegen stellt der Tabakkonsum und der damit verbundene Zigarettengeruch und die gelblichen Ablagerungen an den Wänden einen Schaden bei der Immobilie dar. Dieser Wertverlust soll vom Mieter beseitigt oder ersetzt werden. Das sorgt oft für mietvertragliche Streitigkeiten, die häufig bei Gerichten landen.
Wer kommt beim Auszug für die Schäden auf? Reichen die bekannten „Schönheitsreparaturen“ dafür aus? Und wie kann man eine Einigung erzielen mit der beiden Seiten zufrieden sind?
Rauchen ist nicht grundsätzlich vertragswidrig
Ohne zusätzliche Vereinbarungen ist rauchen in der Mietwohnung nicht Vertragswidrig. Rauchverbote müssen im Mietvertrag gesondert abgehandelt werden. Gerichte haben dazu bereits Urteile gefällt: Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters, vgl. BGH 18.10.2006 – VIII ZR 52/06; NZM 2006, 691. Das gilt auch für übermäßiges Rauchen oder sog. Kettenrauchen, vgl. LG Köln NZM 1999, 456.
Daher liegt beim rauchen ein mietvertragsgemäßer Gebrauch im Sinne des § 538 BGB vor und der Mieter ist nicht dazu verpflichtet besondere Vorkehrungen oder Schutzmaßnahmen zu treffen. Daher gilt: Wenn nicht anders vertraglich geregelt, besteht kein Schadenersatzanspruch und keine besondere Reinigungspflicht.
Für Vermieter als Tipp: Wenn Sie vermeiden wollen, dass es zu Aufwändungen aufgrund von rauchene Mieter kommt, vereinbaren Sie ein Rauchverbot im Mietvertrag. Nur so können Sie sicher gehen, dass Sie die Extrakosten durch Rauch und Gerüche nicht selbst tragen müssen.
Rauchen trotz Verbot
Gibt es mietvertragliche Vereinbarung liegt im Falle eines Vertoßes ein vertragswidriges Verhalten vor. Als Vermieter kann das Verhalten abgemahnt und bei wiederholtem Verstoß eine Unterlassung gefordert werden. Letzlich kann das verbotene rauchen einen Schadenersatzanspruch nach sich ziehen. Der entstandene Schaden muss der Mieter ersetzen. Dies gilt nicht nur bei Mietern und Bewohnern der Wohnung, sondern auch bei Besuchern. Kurz gesagt haftet der Mieter auch, wenn Besucher in der Mietwohnung rauchen.
Auch ohne Vertrag gilt: Es gilt stets eine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch Rauchen zu vermeiden
Bei Kettenrauchern oder sehr starken Rauchern kann der sogenannte „vertragsgemäße Gebrauchs der Mietsache“ auch überschritten werden. Ob eine solche Überschreitung vorliegt muss von Einzelfall zu Einzelfall entschieden werden. Hier hilft in den meisten Fällen ein spezialisierter Anwalt für Mietrecht in Ihrer Region. Als ungefähres Maß gilt: Lassen sich Gebrauchsspuren noch mit Schönheitsreparaturen beseitigen liegt keine Überschreitung vor. Diese Grenze ist aber leider oft schwammig und lässt sich nur vor Ort belegen. Für Vermieter gilt hier: Beweisfotos schießen, Zeugen einladen und vom Mieter den starken Konsum von Tabak bestätigen lassen.
Kommt die Streitigkeit vor Gericht und liegt eine Überschreitung vor, können hieraus Schadensersatzsprüche abgeleitet werden.
